Öyle ki bırakın vatandaşı, avukatların dahi pek çok kere hataya düştüğü bu alan özellikle uzmanlığın en çok talep edilmesi gereken yer olarak anlaşılmalıdır. Örneğin ihtar gereken bir tahliye nedeninde ihtarın çekilmemesi ya da ihtarın çekilip ihtarın muhatabına ulaşıp ulaşmadığının takibinin yapılmaması yahut kira bedelini ödemeyen kiracıya başlatılan icra takibinde 30 günlük sürenin beklenmeden tahliye davasının açılması gibi sayılabilecek pek çok hata noktası bulunmaktadır.

Özetle ev sahiplerinin; kiracıyı tahliye etmeleri için kanunda sınırlı sayıda hakları bulunduğu görülmektedir. Bu nedenleri kısaca şu şekilde sayabiliriz;

• 10 yıllık uzama süresinin sonunda açılan kira tahliye davası (6098 sy. TBK 347. madde),
• İhtiyaç nedeniyle tahliye davası (6098 sy. TBK 350/1. madde),
• Yeni malik gereksinimi nedeniyle tahliye davası (6098 sy. TBK 351. madde),
• Kiralananın yeniden inşası nedeniyle tahliye davası (6098 sy. TBK 350/2. madde),
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası (6098 sy. TBK 352/2. madde),
• Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye davası (6098 sy. TBK 316. madde),
• Kira sözleşmesinden kaynaklanan yan giderlerin ve/veya kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası (kiracının temerrüdü) (6098 sy. TBK 315. madde),
• Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası (6098 sy. TBK 352/1. madde),

Bu noktada belirtmek gerekir ki kanun koyucu kira sözleşmesinin özellikle yazılı yapılmasını aramamaktadır. Yani kira sözleşmesi sözlü olarak da yapılabilir. Tabi ki ispat noktasında bazı zorlukları bulunduğundan yazılı kira sözleşmesi ihtilafların ekseriyetinin çözümünde önemli rol oynamaktadır.

Yeri gelmişken toplumda yaygın olarak yapılan “kira sözleşmesinin bitimi ile ev sahibinin sözleşmeyi feshedebileceği” şeklindeki hatayı da düzeltmek gerekir; 6098 sy. TBK’nın 347. Maddesinde açıkça “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.” amir hükmü bulunmaktadır. Bunun tek istisnası on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmesidir. Yani ev sahibi, ister 1 yıl önceden ister 3 ay önceden ihtar çeksin, on yıllık uzama süresini doldurmamış kiracıyı, sözleşme sona erdi diye tahliye ettiremeyecektir.

Tahliye Avukatı Nedir, Görevleri Nelerdir?

Tahliye avukatı dendiğinde akla kira hukuku üzerine uzmanlaşmış olan avukat gelmelidir. Zira hukukumuzda özellikle tahliye avukatı diye bir tabir bulunmamaktadır. Kira hukukunda uzmanlaşmak sadece tahliye konusunda uzmanlaşmak olabileceği gibi kira tespit davalarında, ürün kiralarında, kira uyarlama davalarında uzmanlaşmak olarak da anlaşılabilir.

İşbu makalenin konusu olan kiracıyı tahliye davasına bakan avukat ise yukarıda saydığımız tahliye nedenleri ile kiracıyı kiralanandan tahliye davalarını yürüten, bu konuda uzmanlaşmış, sürekli değişen yargıtay içtihatlarına hakim, tecrübe sahibi olan avukat akla gelmelidir.

Kira hukuku ve özellikle tahliye davaları oldukça sıkı prosedürler içermektedir. Bunu hukuk okumayan bir vatandaşın anlaması oldukça güçtür. Hatta günümüzde bazı avukatların dahi gözden kaçırdığı usuli işlemler olduğu görülmektedir. Tahliye avukatı, müvekkili tarafından istenen veya müvekkilinin lehine daha uygun olan tahliye yolunu seçmeli, seçtiği tahliye yolunun şartlarını iyi tespit etmeli ve tüm sürelere, fesih bildirimlerine dikkat ederek süreci yürütmelidir. Aksi durumda zaten uzun yıllar süren yargılama sürecinin sonunda hüsranla karşılaşılma durumu olacaktır.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Kiracı tahliye davası, ev sahibinin kanunda sayılan; 10 yıllık uzama süresinin sonunda açılan, İhtiyaç nedeniyle, Yeni malik gereksinimi nedeniyle, Kiralananın yeniden inşası nedeniyle, İki haklı ihtar nedeniyle, Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle, Kira sözleşmesinden kaynaklanan yan giderlerin ödenmemesi nedeniyle, Tahliye taahhüdü nedeniyle, Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle veya bunlardan birkaçı ile terditli şekilde açtığı dava manasına gelmektedir.

Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?

Aşağıda kısa kısa izah edeceğimiz durumlarda kiracıyı tahliye etmek noktasında haklı nedenlerin varlığından bahsedebiliriz;

• 10 Yıllık Uzama Süresinin Sonunda Açılan Kira Tahliye Davası (6098 sy. TBK 347. madde);

Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesine en geç 3 ay kalaya kadar bir ihtar çekilmesi ve kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 uzama yılının geçmesi ile herhangi bir neden göstermeksizin ev sahibinin açacağı tahliye davası çeşididir. Bu noktada önemli olan sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıl geçmesi değil; 10 uzama yılının geçmesidir. Yani örneğin 01/01/2020 tarihli kira sözleşmesi için en geç 01/09/2030 yılında kiracıya ihtar çekmek koşulu ile 01/01/2031 yılında işbu nedene dayanarak tahliye davası açılabilecektir. İhtarın kiracıya ulaştırılması zaruri olup uygulamada iade dönen ihtarnamelerin takibinin yapılmaması nedeniyle davaların menfi sonuçlandığı görülmektedir.

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (6098 sy. TBK 350/1. madde);

Uygulamada en çok karşılaşılan kiracının tahliye nedenlerinden biri olsa da hakimin takdir yetkisinin de en geniş olduğu davalardan biridir. Ev sahibi bu nedene dayanarak kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olması durumunda açabilmektedir. Ev sahibi, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında; ihtiyacın samimi olması gerekmektedir. Bu ihtiyacın samimi olması, geçici olmaması, davanın açılmış olduğu anda mevcut olması gerekmektedir. Yani geleceğe matuf ihtiyaçlar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamayacaktır. Örneğin; 1 yıl sonra oğlunu evlendirecek olan bir ev sahibinin, kiracıyı bu nedene dayanarak tahliye ettirmesi mümkün değildir. Çünkü henüz dava tarihinde ihtiyaç doğmamıştır. “Erkenden davayı açalım zaten uzun sürüyor.” düşüncesi yanlıştır. Hemen belirtmeliyiz; ihtiyaçtan tahliye nedenine dayanarak açılan davanın kesinleşmesi sonrası kiracının icra yoluyla tahliye edilmesi üzerine kiralanan, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka kiracıya kiralanamayacak, kiralanması durumunda bir yıllık kira bedeli üzerinden tazminat ödemeye mahkum edilebilecektir.

• Yeni Malik Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası (6098 sy. TBK 351. madde);

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kanun koyucu buna ek olarak kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabileceğini düzenlemiştir. Yeni malik gereksinimi nedeniyle tahliye davasında önemli husus, kiralananın satın alındığı tarihten 1 ay içinde ihtar çekilmesi ve bu bir ay içinde kiracıya ulaştırılmasıdır. Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye (6098 sy. TBK 350. madde) davasında olduğu gibi Yeni Malik Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasında da ihtiyacının samimi, sürekli ve dava sırasında mevcut olması koşulu vardır. Uygulamada ihtarın çekildiği ancak kiracıya ulaşıp ulaşmadığının kontrol edilmediği sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Eğer bu ihtar 1 aylık süre içinde kiracıya ulaşmadıysa ihtiyaç nedeniyle tahliye (6098 sy. TBK 350. madde) davası yahut diğer nedenler oluşuyorsa bu nedenlerle dava açabilecek ancak yeni malik gereksinimi nedeniyle dava açamayacaktır.

• Kiralananın Yeniden İnşası Nedeniyle Tahliye Davası (6098 sy. TBK 350/2. madde);

Kira konusu evin esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekmeli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması gerekmelidir. Bu durumda ev sahibi, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Burada önemli husus; evin onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi bittikten sonra tahliye edilen kiracının yeni kiracılara göre önceliğinin olması ve ev sahibinin 3 yıl içinde başka kiracıya bu evi kiraya verememesidir.

• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (6098 sy. TBK 352/2. madde);

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması durumunda açılır. İki haklı ihtara sebep olma davasında önemli husus; ihtarların kiracıya ulaşması ve ulaşmadan kiracının kira bedelini ödememiş olmasıdır. Ayrıca dava; iki haklı ihtara sebep olunan kira döneminin bitiminden bir ay içinde açılmalıdır.

• Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası (6098 sy. TBK 316. madde);

Kiracının, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek yükümlülüğü bulunmaktadır. bu yükümlülüğe aykırı davranılması durumunda, ev sahibi kiracıya aykırılığı gidermesi için 30 günlük süre verir. Bu süre içinde aykırılık giderilmezse kira sözleşmesinin feshedileceği de ihtarında belirtilmelidir. Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması durumunda yazılı bildirim ile sözleşme hemen feshedilebilir.

• Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası (6098 sy. TBK 352/1. madde);

Kiracının, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarihte, evi tahliye edeceğini taahhüt etmesi ve bu taahhüdünü yerine getirmemesi durumunda verilen taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde açılır. Bu tahliye nedeninde önemli olan; ev sahibinin, taahhüdü kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte almasıdır. Ev sahibi, taahhüde aykırılıkta ister icra dairesi vesilesiyle icra hukuk mahkemesinde ister sulh hukuk mahkemesinde kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak kiracı, tahliye taahhüdündeki imzasını inkar ederse mecburen sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. Bu nedenle tahliye taahhüdünün noterden alınması imza inkarının önüne geçecektir.

• Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Yan Giderlerin ve/veya Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası (Kiracının Temerrüdü) (6098 sy. TBK 315. madde);

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek bu süre en az 30 gündür. Bu süre kiracıya yapılan ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günden itibaren başlar. Kiracının temerrüdü nedenine dayanılarak açılacak tahliye davasında önemli husus; kiracıya en az 30 gün sürenin verilmiş olması ve bu süre içinde kiracının ödeme yapmamasıdır. Kiracı bu süre içinde kira bedellerini öderse kiracının temerrüdü nedenine dayanarak dava açılamayacaktır. Bu nedene dayanarak açılacak dava; ihtar çekilmek koşuluyla sulh hukuk mahkemesinde açılabileceği gibi, ihtar çekmeksizin icra takibi neticesinde icra hukuk mahkemesinde de açılabilecektir. Nitekim icra takibi de bir ihtar sayılmaktadır.

İlamsız icra yoluyla başlayan tahliye davasında, icra dairesince düzenlenecek olan ödeme emri kiracıya tebliğ edilir ve kiracının hem borcu ödemesi için 7 günlük süresi hem de evi tahliye etmesi için 30 günlük süresi başlar. Bu iki süre birbirinden bağımsızdır. Kiracı 7 gün içinde borca itiraz etmiş olsa da tahliye talep edebilmek için 30 günlük sürenin beklenmesi zorunludur. Bu itiraz edildiyse direkt tahliye talep etme durumu, uygulamada avukat meslektaşlarımızın dahi düştüğü bir hatadır.

Kartal’da Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Tahliye davası, dava dilekçesi ile açılır. Tahliye dava dilekçesi, 6100 sy. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 119. Maddesinde belirtilen hususları içermesi kanuni bir zorunluluk olup bu hususların bulunmaması durumunda tahliye davası usulden reddedilecektir. Bu hususlar aynen;

• Mahkemenin adı,
• Davacı ile davalının adı, soyadı ve adresleri,
• Davacının Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası,
• Varsa tarafların kanuni temsilcilerinin ve davacı vekilinin adı, soyadı ve adresleri,
• Davanın konusu ve malvarlığı haklarına ilişkin davalarda, dava konusunun değeri,
• Davacının iddiasının dayanağı olan bütün vakıaların sıra numarası altında açık özetleri,
• İddia edilen her bir vakıanın hangi delillerle ispat edileceği,
• Dayanılan hukuki sebepler,
• Açık bir şekilde talep sonucu,
• Davacının, varsa kanuni temsilcisinin veya vekilinin imzası

Şeklindedir. Bu hususlardan; Mahkemenin adının, Davanın konusu ve malvarlığı haklarına ilişkin davalarda dava konusunun değerinin, Davacının iddiasının dayanağı olan bütün vakıaların sıra numarası altında açık özetlerinin, İddia edilen her bir vakıanın hangi delillerle ispat edileceğinin ve Dayanılan hukuki sebeplerin dışında kalan hususların eksik olması halinde mahkeme hakimi tarafından davacıya bir haftalık kesin süre verilir ve bu eksikliğin giderilmesi istenir.

Ancak Mahkemenin adının, Davanın konusu ve malvarlığı haklarına ilişkin davalarda dava konusunun değerinin, Davacının iddiasının dayanağı olan bütün vakıaların sıra numarası altında açık özetlerinin, İddia edilen her bir vakıanın hangi delillerle ispat edileceğinin ve Dayanılan hukuki sebeplerin eksik olması halinde duruşmalar başladığında bu eksiklikler giderilemeyecek ve başlangıçta belirtilen hususlar ile dava görülecektir.

Bu nedenle yukarıda belirtilen tüm hususların dava dilekçesinde ifade edilmesi kanuni bir zorunluluk olup daha sonra yargılama aşamasında ileri sürülemeyecektir. Çünkü 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 141. Maddesinde açıkça “Taraflar, cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleri ile serbestçe iddia veya savunmalarını genişletebilir yahut değiştirebilirler. Dilekçelerin karşılıklı verilmesinden sonra iddia veya savunma genişletilemez yahut değiştirilemez.” Amir hükmü bulunmaktadır.

Dava dilekçesi hazırlandıktan sonra bu tahliye dava dilekçesi; ya kiralanan konutun adresinin bağlı olduğu adliyede ya da kiracının ikametgah adresinin bağlı olduğu adliyeye harçları ve masrafları ödemek suretiyle sunulur.

Akabinde tahliye dava dilekçemiz mahkeme tarafından; davalı kiracıya tebligat kanunundaki usullere göre tebliğ ettirilir. Davalı eşin de tebliğden sonra 2 haftalık süre içinde dava dilekçesinde ileri sürülen iddialara cevap hakkı vardır. Buna dilekçeler teatisi veya dilekçeler aşaması denir ki tüm yargılama bu dilekçelerde iddia edilen olaylara ve bu olayların ispatına göre yürütülür. Bu sebeple bu aşamaya yargılamanın kalbi nitelemesini yapmak yanlış olmayacaktır.

Tabi hemen belirtelim; yukarıda bulunan tahliye nedenlerinden; kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için arabuluculuk sürecinin işletilmesi ve bazı tahliye nedenlerinde de fesih bildirim sürelerine uyulması dava şartlarındandır.

Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kira ödemeyen kiracı için, kiraya verenin iki yolu bulunmaktadır. Kiracıya noter vesilesiyle ihtar gönderip 30 gün süre vererek bu süre içinde ödeme yapmaması durumunda sulh hukuk mahkemesinde kiracının temerrüdü nedenine dayanarak kiracının tahliyesini isteyebileceği gibi, ödenmeyen aya ilişkin başlatılacak icra takibi ile kiracıya 30 gün süre vererek bu süre içinde ödeme yapmaması durumunda icra hukuk mahkemesinden kiracının tahliyesini talep edebilir.

Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi için ihtarname şarttır. bu ihtarname noter vasıtasıyla gönderilecek bir ihtarname olabileceği gibi; icra dairesi vasıtasıyla örnek no:13 ile hem kirasını ödemesini hem de ödememesi durumunda 30 gün sonra tahliyesinin istenebileceği bildirilir. Yani icra dairesince düzenlenen ve kiracıya tebliğ ettirilen ödeme emri de noterden gönderilen ihtarname yerine geçecektir. Hatta bu şekilde yapılması süreci oldukça kısaltacaktır.

Eğer kiracı, kendisine verilen 30 günlük süre içinde ödemediği kira bedelini öderse kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi için dava açılamayacaktır. Ancak bu bir haklı ihtar sayılacak ve kiracının aynı dönemde başka bir kira bedelini ödememesi durumunda ödeme yapmış olsa dahi iki haklı ihtar nedenine dayanarak tahliyesi istenebilecektir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye ve yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası temelde aynı esaslara dayanmaktaysa da bazı farklılıklar bulunmaktadır. Uygulamada en çok karşılaşılan kiracının tahliye nedenlerinden biri olsa da hakimin takdir yetkisinin de en geniş olduğu davalardan biridir. Ev sahibi bu nedene dayanarak kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olması durumunda açabilmektedir. Ev sahibi, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında; ihtiyacın samimi olması gerekmektedir. Bu ihtiyacın samimi olması, geçici olmaması, davanın açılmış olduğu anda mevcut olması gerekmektedir. Yani geleceğe matuf ihtiyaçlar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamayacaktır.

Örneğin; 1 yıl sonra oğlunu evlendirecek olan bir ev sahibinin, kiracıyı bu nedene dayanarak tahliye ettirmesi mümkün değildir. Çünkü henüz dava tarihinde ihtiyaç doğmamıştır. “Erkenden davayı açalım zaten uzun sürüyor.” düşüncesi yanlıştır. Hemen belirtmeliyiz; ihtiyaçtan tahliye nedenine dayanarak açılan davanın kesinleşmesi sonrası kiracının icra yoluyla tahliye edilmesi üzerine kiralanan, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka kiracıya kiralanamayacak, kiralanması durumunda bir yıllık kira bedeli üzerinden tazminat ödemeye mahkum edilebilecektir.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesi davasındaki fark; yeni malikin kiralananı satın almasından en geç bir ay için de kiracıya; konuta ihtiyacı olduğunu, evin yeni malikinin kendisi olduğunu ve tahliye etmesini istediğini tebliğ ettirilmesi gerekmektedir. Bundan sonra dilerse kira sözleşmesinin sona ermesinden sonraki 1 ay içinde, dilerse kiracının bu ihtarın tebliğ almasından sonraki en erken 6 ay içinde açması gerekir.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiraya verenin (ev sahibi), kiracıyı kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi nedeniyle tahliye edebileceği tek tahliye nedenidir. Zira daha önce de bahsettiğimiz üzere kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesini neden göstererek kiracının tahliyesini isteyemez. Bu hak yalnızca kiracıya verilmiştir.

Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesine en geç 3 ay kalaya kadar bir ihtar çekilmesi ve kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 uzama yılının geçmesi ile herhangi bir neden göstermeksizin ev sahibinin açacağı tahliye davası çeşididir. Bu noktada önemli olan sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıl geçmesi değil; 10 uzama yılının geçmesidir. Yani örneğin 01/01/2020 tarihli kira sözleşmesi için en geç 01/09/2030 yılında kiracıya ihtar çekmek koşulu ile 01/01/2031 yılında işbu nedene dayanarak tahliye davası açılabilecektir. İhtarın kiracıya ulaştırılması zaruri olup uygulamada iade dönen ihtarnamelerin takibinin yapılmaması nedeniyle davaların menfi sonuçlandığı görülmektedir.

Tahliye Davasında İhtarname Gönderilmesi Gerekli midir?

Her tahliye nedeninde ihtarname zorunlu değildir. Örneğin kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle tahliyesinde ihtarda bulunmak zorunluluğu varken; ihtiyaçtan tahliye davasında ihtarname zorunluluğu bulunmamaktadır.

Tahliye Davası Ortalama Ne Kadar Sürer?

Tahliye davaları, yargılamanın yapıldığı adliyenin yoğunluğuna, dosyadaki toplanacak delillerin tamamının toplanıp toplanmadığına, tanık sayısına bağlı olmakla birlikte yerel mahkeme yargılaması 9 ay ile 2 sene arasında sürebilmekteyse de yukarıda da izah ettiğimiz üzere her farklı kira tahliye nedeni farklı iş yüküne neden olduğu için net bir süre vermek doğru olmayacaktır. Ek olarak belirtmek gerekir ki yerel mahkemede hızlıca sonuçlanan dava, istinaf mahkemesinde yıllarca bekleyebilir.

Bu sürelere, arabuluculuk süreçleri de dahildir. Nitekim 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” zorunlu arabuluculuk sürecine tabidir. Buna aykırı davranılması yahut davayı açtıktan sonra arabuluculuğa başvurulması halinde dava kaybedilecektir.

Kartal’da Tahliye Davalarına Hangi Mahkeme Bakar?

Yukarıda da detaylıca izah ettiğimiz üzere pek çok tahliye davası çeşidi bulunmaktadır. Bunlardan 10 yıllık uzama süresinin sonunda açılan kira tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, yeni malik gereksinimi nedeniyle tahliye davası, kiralananın yeniden inşası nedeniyle tahliye davası, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinden kaynaklanan yan giderlerin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası ve tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası (imzaya itiraz varsa); Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.

Öte yandan tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası (imzaya itiraz yoksa), kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası (kiracının temerrüdü); İcra Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.

Kartal’da bulunan kiralananın tahliyesi davalarına ise “Esentepe Mah. E-5 Güney Yan Yol Cad. No:39 Kartal / İstanbul” adresindeki İstanbul Anadolu Adalet Sarayı’nda bulunan Sulh Hukuk Mahkemeleri veya İcra Hukuk Mahkemeleri bakacaktır.

Ayrıca belirtmek gerekir ki; tahliye davaları ya kiralanan konutun adresinin bağlı olduğu adliyede ya da kiracının ikametgah adresinin bağlı olduğu adliyede açılmak zorundadır.

Kartal Tahliye Avukatı Ücretleri Nasıl Belirlenir?

Her avukat kabul etmek istediği dosya ile alakalı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altına düşmemek şartıyla istediği fiyatı belirlemekte özgürdür. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ise her yıl Resmi Gazetede yayımlanır. 04/11/2025 tarihinde yayımlanan Resmi Gazete’de bulunan asgari ücret tarifesine göre; Tahliye davalarında belirlenen asgari ücret 30.000 TL’dir.

Bunun yanında Türkiye’deki her baro ayrıca bulunduğu ilin ekonomik koşullarını dikkate alarak tavsiye ettiği bir ücret tarifesi de bulunmakta olup bu ücret tarifesi de Baroların Yönetim Kurulunca alınacak karar ile Avukatlara duyurulmaktadır. İstanbul Barosu Yönetim Kurulunun 08.12.2025 gün ve 115/19 sayılı kararı ile belirlediği Tavsiye Niteliğindeki En Az Ücret çizelgesine göre; İstanbul’daki tahliye davalarında 2026 yılı itibarı ile belirlenen tavsiye niteliğindeki ücret 79.750 TL‘den az olmamak üzere yıllık kira bedelinin %16’sıdır.

Bir örnekle bu ücretleri netleştirmek gerekirse; aylık kira bedeli 40.000 TL olan bir konutun yıllık kira bedeli 480.000 TL’dir. Bu yıllık kira bedelinin %16’sı 76.800 TL yapmakta olup 79.750 TL’nin altında kalması sebebiyle dava ücreti 79.750 TL olarak belirlenecektir.

Ancak aylık kira bedeli 60.000 TL olan bir konutun yıllık kira bedeli 720.000 TL’dir. Bu yıllık kira bedelinin %16’sı 115.200 TL yapmakta olup 79.750 TL’nin üstünde kalması sebebiyle dava ücreti 115.200 TL olarak belirlenecektir.